【不動産】もはや｢一馬力｣ではさいたま市にも幕張に住めない…データが示す都内23区の中古マンションの異常な値上がり

マンション価格はどこまで上がるのか
中古マンションの取引価格を「最寄り駅別」に可視化してみました（図表1）。

データソースは国土交通大臣指定の不動産流通機構（REINS）に登録された成約情報をまとめたサイト『REINS Market Information』（筆者による独自集計）です。

2024年6月～2025年5月に成約した物件のうち、2001年以降築、駅徒歩15分以下、専有面積60～100m2の部屋を対象に、実際の成約価格を一般的なファミリー向け住戸の広さである「70m2相当」に換算した上で、各駅の価格の中央値を100万円単位で表しています（例：100＝1億円）。

予算2億円でも買えない物件がある

東京で中古マンションの価格が最も高いのは、港区、千代田区、渋谷区といった山手線の南半分のエリアです。中央値1億6000万円～2億4000万円ですから、2億円の予算があっても約半数の物件には手が届きません。

また、このエリアを取り囲むように、都心から東京湾岸にかけての一帯（中央区、江東区、港区の一部）、城南エリア（品川区、目黒区、世田谷区の一部）、そして山手線の北半分（文京区、豊島区の一部）にも中央値1億円～1億4000万円の地域が広がっています。

3年前（2021年2月～2022年1月）の価格マップと比較してみましょう（図表2）。
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当時は山手線の南半分で1億円～1億5000万円、周辺エリアで7500万円～9000万円程度でしたから、都心周辺の中古マンション相場は、わずか3年で1.3～1.6倍まで上昇したことになります。

2025年3～5月の最新データによると、江東区豊洲で取引された中古マンション（2001年以降築）の70m2換算価格の中央値は1億2500万円です（REINS Market Informationより）。この価格のマンションを35年ローン（変動金利0.879％）で購入する場合、月々の返済額は約34.6万円に達します。

これに管理費、修繕積立金、固定資産税を加えると、年間の負担額は480～500万円ほどとなります。

https://president.jp/articles/-/104675?page=1

資産性を重視して都心の物件を購入する
もはや、世帯年収2000万円のパワーカップルであっても、手取りの3分の1以上が住居費に消える計算ですが、なぜ、このような高額なマンションが売れているのでしょうか。

その答えの一つが、都心・人気マンションの高い資産性です。賃貸では家賃がすべて掛け捨てとなりますが、資産として購入すれば、将来の売却によって利益を得られる可能性があります（厳密には管理費、修繕積立金、固定資産税は掛け捨てになるほか、購入時と売却時に仲介手数料などの諸経費がかかります）。

例えば、2020年に江東区豊洲の中古マンションを6500万円で購入し、2025年に1億2500万円で売却したとします。

当時35年ローン（当時は変動金利0.375％程度）で購入した場合、売却益6000万円から諸経費、ランニング費用（管理費、修繕積立金、固定資産税）、利息、そして売却時の譲渡所得税を差し引いても、約5年間の住居費が実質的にかからなかったばかりか、4000万円以上の現金が手元に残った計算になります（保有期間などにより譲渡課税は異なる）。

このマンションを2025年に購入する新たな所有者にとって、月々40万円以上の支払いは決して軽いものではありませんが、将来、もし前の所有者のように数千万円の売却益を得られると期待するならば、近隣で賃貸マンションを借りた場合との差額（月10万円程度でしょうか）を一種の積み立て投資と捉えることもできるでしょう。

https://president.jp/articles/-/104675?page=2
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